Contracter un prêt implique directement un remboursement. Cependant, il faut préciser que tous les emprunteurs n’ont pas la même capacité de remboursement. Cette dernière varie en fonction du profil, des revenus et des charges de chacun. C’est pourquoi elle est nommée la capacité d’endettement. Il s’agit en réalité de la somme maximale des mensualités cumulées des prêts en cours que l’emprunteur peut régler. Pour déterminer celle-ci, les établissements financiers se focalisent sur certains éléments importants. Si vous souhaitez contracter un crédit, il est donc important que vous vous renseigniez sur les divers éléments qui entrent en jeu lors de l’évaluation de votre taux d’endettement.
Quelles sont les charges à considérer ?
Après l’identification des revenus de l’emprunteur, il faudra effectuer une quantification des charges qui constitueront la capacité d’endettement jusqu’à une hauteur de 33 %. Lors du calcul, les banques ne prennent pas en compte les charges de la vie courante, car elles entrent dans le reste à vivre. En réalité, les éléments que les établissements de prêt considèrent comme charges sont les suivants :
- les diverses pensions à verser ;
- les mensualités des crédits déjà en cours ;
- les arriérés d’impôts ;
- les loyers éventuels du logement principal s’il s’agit d’un crédit immobilier qui sera contracté à titre d’investissement locatif ou pour une résidence secondaire ;
- le prêt demandé ainsi que les mensualités prévisionnelles.
Retenez que la totalité des charges ainsi que des dettes de l’emprunteur sera nécessairement comptabilisée. En réalité, c’est l’addition de tous ces éléments qui ne doit pas excéder les 33% de revenus que constitue la capacité d’endettement. Pour avoir plus d’informations, vous pouvez consulter https://www.immobilier-danger.com.
Taux d’endettement : les revenus
Pour définir votre taux d’endettement, les banques considèrent généralement plusieurs éléments depuis le salaire net imposable jusqu’au revenu foncier.
Le salaire net imposable
Lors du calcul de votre taux d’endettement, plusieurs éléments entrent en jeu, à commencer par le salaire net imposable. Retenez que votre salaire net imposable représente l’élément de votre revenu. Il s’agit du montant du revenu de l’employé qui fera l’objet d’imposition. Il prend généralement en compte les cotisations qui sont mises à la charge de l’assujetti. Ainsi, si celui-ci est variable, votre banque établira une moyenne sur 12 mois au cours desquels des primes fixes seront intégrées. Il peut s’agir par exemple des primes d’assiduité, de vacances ou du treizième mois.
Cependant, retenez que l’établissement financier ne considère pas les primes aléatoires à l’instar des primes d’intéressement, des commissions, etc. Sont considérés lors du calcul du taux d’endettement, les salaires nets imposables ci-après :
- 100 % de votre salaire moyen sur les 36 derniers mois si vous êtes un chef d’entreprise, un travailleur indépendant ou en profession libérale ;
- 100 % de votre salaire si vous êtes un fonctionnaire ou en CDI (hors période d’essai) ;
- le salaire variable peut être intégré au calcul certes, mais toutes les banques ne le prendront pas en compte de la même façon.
Si vous êtes en CDD ou carrément un intérimaire, la banque ne prendra pas en compte vos salaires. Par contre, si vous êtes le propriétaire d’un investissement locatif, l’établissement bancaire considérera les loyers perçus certes, mais pas dans leur intégralité (souvent 70 %).
Les différentes pensions
Les différentes pensions que vous percevez sont considérées comme certaines. Ainsi, elles font directement partie de vos revenus. C’est pourquoi elles entrent également en jeu lors du calcul de votre taux d’endettement.
Les allocations logement
Retenez que les organismes de prêt ne prennent pas en compte les allocations logement. Néanmoins, le banquier fera le calcul des allocations familiales que le foyer percevra jusqu’à ce que les enfants grandissent. Cela est important lorsque les enfants sont en bas âge au moment de la signature du prêt.
Les revenus fonciers
Le dernier élément qui entre dans le calcul du taux d’endettement est l’ensemble des revenus fonciers. Sont considérées comme revenus fonciers, le montant restant après la déduction des charges, des taxes et des mensualités.
Les autres paramètres à considérer dans le calcul
Il existe également d’autres paramètres qui entrent en compte lors du calcul du taux d’endettement. Il s’agit du saut de charge. Cela représente la différence entre le montant actuellement payé au titre d’une location et le montant futur à honorer pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ensuite, la gestion de compte de l’emprunteur constitue aussi un élément important à considérer. Cela concerne la présence ou non d’épargne ou de découverts. Enfin, le profil de l’emprunteur joue également un rôle crucial pendant l’évaluation de la capacité de remboursement.
Comment s’y prendre pour augmenter sa capacité de remboursement ?
La capacité de remboursement est arrêtée à 33 %. En effet, au-delà de ce seuil, le reste à vivre de l’emprunteur sera insuffisant. Sa situation financière se verra fragiliser sur le long terme. Toutefois, il est possible que l’établissement de prêt revalorise ce seuil si l’emprunteur dispose des revenus du foyer qui peuvent assurer un reste à vivre confortable. Ce montant a été réglementé par l’article L331-2 du Code de la consommation. Selon ce dernier, il doit être au minimum égal au RSA avec une majoration de 50 % pour un foyer.
Ainsi, si votre ménage possède des revenus importants, il est possible qu’il négocie sa capacité de remboursement aux alentours de 40 %. Par ailleurs, si vous vous trouvez dans l’incapacité d’optimiser votre capacité d’endettement avec vos revenus, vous pouvez opter pour d’autres moyens.
Un financement via un prêt CAF
Le prêt CAF est une solution de financement complémentaire que vous pouvez ajouter à un autre crédit. En outre, notez que ce prêt exige des conditions de revenus. Il est généralement destiné à un projet de rénovation du bien immobilier. Ici, le taux d’intérêt est de 1 % au maximum.
Obtenir un crédit à travers un PTZ (prêt à taux zéro)
Comme l’indique son nom, le prêt à taux zéro est un crédit qui se contracte sans intérêts. Ce sont généralement les primo-accédants qui y ont accès. Puisqu’il s’agit de leur première fois, ils profiteront d’un meilleur taux. La condition sine qua none est que le montant accordé doit être utilisé pour investir dans l’immobilier. Il faut aussi que le logement devienne votre résidence principale. Ce qui rend ce prêt plus intéressant et particulier est que vous n’êtes pas obligé de faire un remboursement immédiat.
En effet, puisqu’il s’agit d’une aide de l’État, la première mensualité se verse après une durée de 5, 10 ou 15 ans selon vos revenus. La somme prêtée par la banque peut donc représenter un apport. Ainsi, cela réduira sans contestation votre taux d’endettement, car le montant à emprunter sera moins important pour votre investissement locatif.
